안녕하세요,
오늘은 미국부동산 거래할때 흔하게 볼 수 있는 As-Is-Condition 혹은 As-Is-Selling 에 대해서 설명 해 드리겠습니다.
마켓에 나와있는 매물은 적은 와중에 집을 구매해야하는 바이어가 많은 시기를 셀러’s 마켓이라고 합니다. (반대의 경우 buyer’s market) 이 시기엔 많은 바이어들이 오퍼경쟁에서 우위를 점하기위해 집을 as is condition 으로 구매하기도합니다. 이런 방법이 셀러에게 어필하기에 좀 더 매력적인 오퍼로 보여질수 있으나 바이어가 고려해야 할 여러 가지 위험이 따릅니다.
1. As-is condition 이란 무엇일까요?
직역하자면 집이 “있는 그대로의 상태”를 뜻합니다. 바이어가 오퍼 승락 후 에스크로에 들어가 집을 구매할 때, 주택 인스팩션을 하게됩니다. 일반적인경우 인스팩션 결과에 따라서 셀러는 집을 수리 해 주거나, 나중에 바이어가 직접 고칠 수 있게 크레딧으로 주는데요, as-is condition 으로 구매하게 될 경우엔 셀러의 수리나 크레딧없이 현재 상태 그대로 클로징하는것을 말합니다. 이는 바이어가 구매 후 발생하는 모든 문제와 문제에 대한 모든 책임을 지게됨을 의미합니다. 그러므로 상당한 위험도 함께 따릅니다.
2. 그렇다면 셀러는 왜 as-is-condition 을 선호할까요?
셀러가 주택을 판매하기전에 모든 수리 작업을 마치기 위해 많은 시간과 비용을 들이는 경우가 있습니다. As-is-condition 으로 판매하게 될 경우 셀러가 이런 추가 비용들을 지출하지 않고 판매가 가능합니다. 또, 셀러가 주택의 문제와 결함을 알고있는경우에 as-is 조건은 판매자가 결함등을 공개하지 않아도 된다는 점에서 이점이 있을 수 있습니다.
3. Buyer 가 주의해야하는 이유가 무엇인가요?
셀러가 주택관련 문제를 고쳐주지 않고 판매하기 때문에 As-Is 주택 구매의 가장 큰 위험 중 하나는 바이어가 주택에 관련된 문제를 인식하지 못할 수 있다는 것입니다. 바이어가 어차피 as-is-condition이라고 생각하며 인스팩션을 생략할경우 잠재적인 문제를 발견하지 못할 수 있습니다. 그렇게되면 나중에 예상하지 못한 비용이 들어가거나 큰 비용이 드는 수리 작업을 해야하고 오히려 큰 손실을 보면서 부동산을 판매해야 할 수 있습니다. 바이어의 오퍼가 As-is condition 으로 구매한다고 할지라도 바이어는 꼭 인스팩션을 해서 있을이 모르는 문제들을 파악해야합니다.
4. Buyer 가 주의깊게 살펴봐야 할 리스트가 있을까요?
- 에어컨/히터 작동여부
- Termite Inspection – 피해가 큰경우 나무전체를 갈아야하는경우도 있습니다. 그렇게되면 큰 비용이 들게됩니다.
- 누수 (지붕 & 집안 곳곳)
- Water Heater
- mold (곰팡이)
- Pipe, plumbing
- 지붕
5. 결론!
As-is-condition 은 전적으로 셀러에게 유리한 컨디션입니다. 바이어는 as-is 조건의 위험함을 이해하고 신중하게 검토 후 모든 결정을 내려야합니다. 최소 몇십만불부터하는 큰 자산인 집을 구매하는 과정에서 $400-$500 Inspection cost 을 아깝게 생각하시면 안됩니다. 셀러가 고쳐주지 않더라도 문제점을 파악하고 큰 문제가 있으면 과감히 계약 파기 해야합니다.
